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Notre avis sur le courtage en prêts immobiliers

Le courtier est un intermédiaire entre un emprunteur et un établissement bancaire. Il est chargé de négocier et d’obtenir les meilleurs conditions possibles de crédit pour son client. Il est spécialisé en opérations de banque et en services de paiement (IOSBP), en crédit à la consommation, en regroupement de crédits ou en financement d’entreprises. En ce qui concerne la banque, le courtier lui amène des clients qui ne se seraient pas forcément tournés vers cette banque sans son intervention. C’est donc un véritable gain de temps et gain financier que d’avoir des partenariats avec des courtiers !

Les courtiers font soit partie de réseaux de professionnels comme l’ACE Crédit ou le Cafpi, officient sur Internet comme sur les sites Meilleurtaux.com ou Empruntis ou sont à leur compte et indépendants. La profession s’est fortement développée au long des deux dernières décennies, notamment grâce à la demande des entreprises.

Fonctionnement des services de courtage

Le courtier, personne physique ou morale, développe et entretient des partenariats commerciaux avec les banques ou établissements spécialisés dans le crédit. Chaque partenariat donne au courtier un certain nombre d’opérations bancaires qu’il est désormais habilité à faire au nom de l’établissement partenaire. Le contrat de partenariat établi indique aussi les commissions de rémunération que le courtier percevra de la banque.

En règle générale, la banque adresse régulièrement au courtier une grille de taux bancaires applicables selon la durée des emprunts souscrits et selon le profil de l’emprunteur. Ces grilles prennent en compte les revenus et ressources de l’emprunteur potentiel, son taux d’endettement, sa santé, son projet etc.

Le courtier de terrain

À la réception d’un projet, le courtier dit “terrain” utilise d’abord ces grilles pour établir une première proposition à son client. Ensuite il monte le dossier de demande de crédit, établit un mandat avec l’emprunteur et négocie avec divers établissements. La négociation aborde différents éléments comme le taux d’intérêt, les frais et garanties, montant de l’indemnité de remboursement anticipé ou les conditions du contrat. Il proposera par la suite plusieurs propositions détaillées à son client. Une fois l’offre choisie, le contrat d’offre de prêt est signé entre l’emprunteur et le banquier.

Le courtier Internet

En revanche, le courtier dit “en ligne” officiant uniquement sur Internet, compte sur sa capacité à apporter à une banque le plus grand nombre possible de dossiers pour obtenir des conditions avantageuses. Le travail personnalisé de négociation n’est pas toujours fait. Les courtiers en ligne proposent ensuite à leurs clients plusieurs propositions émanant de plusieurs établissements. L’emprunteur choisit la proposition qu’il considère comme la plus avantageuse et traite ensuite directement avec son émetteur. Ainsi la négociation du contrat se fait d’abord par le courtier ensuite par l’emprunteur.

Dans tous les cas, il est important de bien suivre l’avancée du dossier de demande de prêt. Il est courant qu’un courtier oublie de préciser à son client que celui-ci a des frais de dossiers, de notaire ou autres frais annexes à régler ! Que ce soit les honoraires, les modalités de règlement ou les frais de dossier, tout doit être clairement défini au préalable. Exigez la clarté et la transparence avec votre courtier !

Coût d’un service de courtage en prêt immobilier

Le service de courtage est strictement encadré par la loi française. Le courtier n’est rémunéré qu’en fin d’opération. Il ne peut demander de salaire ou de frais avant la signature de l’acte bancaire avec un notaire ou avant le déblocage des fonds. Selon l’article L519-6 du Code Monétaire et Financier “aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent“.

Le client n’est pas tenu de régler son courtier si le prêt choisi ne correspond pas au mandat qu’il a signé ou à ses exigences initiales.

Attention !

Un courtier n’a pas à demander un chèque de rémunération au moment de la rédaction du contrat. Même s’il ne l’encaissera que plus tard, vous n’êtes pas tenus de lui donner. C’est un moyen de pression psychologique !

Dans certaines situations, les frais de dossiers sont substitués par les frais de courtage à régler par le client.

La facturation des frais de courtage à régler n’est pas clairement attribuée dans la loi française. Cependant dans les faits, cela se passe comme suit :

Facturation par la banque Facturation par le courtier Explications
Oui Non Le client ne règle que les frais bancaires. Le courtier est uniquement commissionné par la banque
Non Oui Le client n'a à sa charge que les frais de courtage. Le courtier a négocié et supprimé les frais bancaires. Le courtier est rémunéré par son client et touche aussi la commission de la banque.
Oui Oui Le client a à sa charge les frais bancaires et de courtage. Le courtier est rémunéré par la banque et le client.

Le courtier perçoit dans tous les cas une commission de la banque. La commission correspond en général à 1% du montant du prêt négocié.

Pourquoi employer un courtier ?

D’abord pour profiter du poids d’un grand nombre de dossiers présentés à la banque. En effet le courtier a plus de chances d’obtenir des conditions avantageuses pour ses clients en présentant plusieurs dossiers que le client seul face au banquier. L’intérêt est de profiter de cet effet de masse. D’autant plus que le courtier a déjà négocié des taux bas avec les banques, il est avantageux d’en profiter !

Le courtier est un professionnel spécialisé. Il a une fonction de conseil et apporte ses connaissances techniques dans le montage de prêts. Il peut conseiller sur les différents types de prêts, prêts aidés ou situations spécifiques. Le client repose sur son expertise et son expérience !

Les clients ne sont pas tous des professionnels de la banque. Le courtier est là pour leur faciliter la tâche et gagner du temps. Il s’agit d’un véritable service de démarchage des banques !

Chaque courtier négocie des contrats de partenariats avec les établissements bancaires ou de crédit. Il est profitable que le client fasse aussi une étude de marché des différents courtiers et choisisse celui qui a su négocier au mieux !

Néanmoins il est tout de même recommandé de d’abord consulter son banquier pour faire une demande de prêt. En effet les banques ont intérêt à garder leurs clients et à répondre le plus favorablement possible à leurs requêtes. De plus certaines enseignes ne rémunèrent pas les courtiers si ceux-ci leur présentent des clients qui sont déjà chez elles. De plus, le banquier donne à son client une première proposition de prêt. Celui-ci peut se baser sur cette offre pour faire son démarchage et comparer ensuite toutes les offres proposées.

Notre avis

Passer par un courtier peut se révéler utile et profitable, peu importe le type de contrat. Il pourra en effet négocier des tarifs intéressants pour les classiques prêts à taux fixe ou à taux variable, mais aussi des conditions de remboursement plus souples pour des prêts relais ou des prêts à taux zéro. Néanmoins le client doit garder un œil attentif sur son dossier et ne doit pas se laisser berner par cet intermédiaire, qui reste un professionnel de la banque et de la finance.