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Notre avis sur le prêt à taux fixe

Vous souhaitez acquérir un appartement ou une maison et en faire votre résidence principale ? Vous devez passer par un prêt bancaire ! Comment choisir son prêt, les conditions, le taux appliqué, la durée de remboursement ? Taux fixe ou taux variable ? Quelle banque ?

Les caractéristiques du prêt à taux fixe

Taux fixe

Une fois le montant, les conditions et la durée de prêt définis, la banque propose au client d’appliquer un taux d’intérêt fixe ou variable. Attention la situation du client et le risque associé au prêt octroyé peuvent influencer la décision de la banque ! Un taux fixe est un taux défini au préalable et qui sera identique tout au long de la durée du contrat de prêt. L’emprunteur connait tout à l’avance: le taux d’intérêt, la durée de remboursement, le montant des échéances et le coût total de son crédit (somme à rembourser+intérêts bancaires + frais annexes). Le montant de ce taux d’intérêt est souvent calculé sur la base des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) de 10 ans. Les OAT correspondent aux emprunts obligataires sur 10 ans de l’Etat français.

Le taux fixe est considéré comme une solution simple, efficace et la plus sécurisée. Tous les coûts sont fixés à l’avance, il n’y a pas de surprise. Le banquier remet à son client un échéancier sur la durée du contrat, indiquant le montant et la date de toutes les mensualités à venir. Les mensualités comprennent tout d’abord surtout les intérêts bancaires et une petite part du capital emprunté. Puis de plus en plus le capital emprunté une fois les intérêts réglés. Les banques traditionnelles ou établissement spécialisés dans le crédit proposent ce genre de crédit.

L’offre des banques en ligne

Depuis quelques années, les banques en ligne proposent également un service de prêt immobilier, tout aussi sûr que ceux de leur banque mère. Sur le marché français, seules BforBankFortunéo, Boursorama Banque  et ING Direct se sont lancées sur le marché de l’offre immobilière. Depuis leur entrée dans le jeu, la concurrence s’en est retrouvé d’autant plus accrue, ce qui a fait baisser les taux pour le bonheur des ménages français.

Taux variable

Un taux variable ou aussi appelé taux révisable est indexé sur un indice. En général il s’agit du taux de l’Euribor qui est le taux d’intérêt bancaire auquel toutes les banques françaises se prêtent de l’argent à court terme. Il va donc varier à la hausse (et devenir plus cher pour le client) comme à la baisse (et réduire le coût d’emprunt de l’emprunteur) tout au long du crédit souscrit.  Ainsi le client ne peut connaitre exactement à l’avance le coût total de son prêt. Au final le taux d’intérêt reviendra à la somme de cet indice et de la marge pour la banque, définie dans le contrat de crédit. Le taux variable peut sembler plus avantageux que le taux fixe, quoique beaucoup plus risqué. En effet les taux fixes sont depuis 2008 très élevés !

Découvrir le crédit immobilier à taux variable

Pour quel investissement ?

Un contrat de prêt immobilier à taux fixe permet de financer un investissement immobilier (achat par exemple). Il peut aussi financer de gros travaux de rénovation, réparation, équipement ou de réduction de la consommation d’énergie.

Quelles mensualités ?

Le taux d’intérêt étant fixe, les échéances mensuelles ne le sont pas de façon systématique. Les mensualités peuvent être :

  • Fixes : Leur montant est identique tout au long de la durée du contrat de prêt.
  • Progressives : Les mensualités augmentent chaque année selon un rythme défini dans le contrat de prêt. Ce système permet de commencer à rembourser à un rythme modéré puis d’alourdir les charges en profitant d’une hausse des revenus par exemple.
  • Modulables : Les mensualités peuvent être augmentées ou diminuées tout au long de la durée du contrat de prêt, selon les revenus du client et les modalités définies par la banque. Ce système implique, par contre, une variation de la durée du contrat ! Les mensualités modulables sont strictement encadrées par la loi, renseignez-vous avant de vous engager.

Quelle est la durée pour un crédit immobilier à taux fixe ?

Appliquer un taux d’intérêt fixe à son contrat de prêt immobilier est particulièrement avantageux pour des prêts à long terme, c’est-à-dire plus de 15 ans. En effet il limite les risques de hausse conséquente du taux et donc du coût pour le client, et représente une sécurité certaine pour l’établissement prêteur.

Taux appliqués aux prêts immobiliers en France (mise à jour le 26/05/2017)

7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
Taux minimum 0.60% 0.80% 1.00% 1.30% 1.51% 1.79%
Taux maximum 2.30% 2.35% 2.60% 2.80% 3.00% 3.65%
Taux moyen 1.15% 1.30% 1.55% 1.80% 2.00% 2.85%

Il existe une autre alternative, quoique contraignante, qui est le prêt à taux zéro.

Quels sont les avantages du taux fixe ?

Le principal atout du taux d’intérêt fixe est la sécurité qu’il représente non seulement pour le client mais surtout pour la banque prêteur. En effet, comme indiqué plus haut, le coût total de l’emprunt est connu à l’avance du souscripteur et du prêteur: intérêts, montant à rembourser, taux appliqué, durée de remboursement etc. Et ce, quelle que soit l’évolution du marché ! Aucun élément du contrat ne peut être modulé, ainsi le client peut gérer son budget plus facilement même sur le long terme. Il est – cependant – difficile d’anticiper l’évolution des taux sur de longues périodes, comme 20-30 ans. En effet le marché n’est jamais à l’abri d’un aléa ou d’une crise comme celle de 2008. C’est pour cela que le taux fixe représente une réelle sécurité et garantie pour l’emprunteur et la banque.

Quels sont les inconvénients du prêt à taux fixe ?

Comme l’on vient de le signaler, le taux est connu à l’avance et ne sera pas modulé quelle que soit l’évolution du marché. Ainsi en période de baisse plus ou moins importante des taux sur le marché, le client peut se sentir lésé d’avoir souscrit à un taux d’intérêt qui parait désormais beaucoup plus élevé. Par contre, au contraire, en cas d’évolution à la hausse des taux, le client peut se réjouir d’avoir un contrat avec un taux raisonnable !

En règle générale, le taux d’intérêt fixe est plus élevé qu’un taux variable, ce qui rend celui-ci plus attractif mais risqué. Aujourd’hui on constate une moyenne d’environ 1,5-2 points de différence entre les taux variables et taux fixes.

L’inconvénient le plus contraignant du prêt à taux fixe est la pénalité appliquée si le client souhaite réaliser un remboursement anticipé. Faire un remboursement anticipé c’est rembourser partiellement ou entièrement la somme empruntée avant l’échéance définie par le contrat. Les banques y ont un cruel manque à gagner car cela réduit la durée de remboursement et donc les intérêts qu’elles perçoivent, aussi elles appliquent souvent des pénalités financières aux clients. Pour le client, faire un remboursement anticipé permet de se libérer d’une partie ou totalement de sa dette et de réduire son coût, en réduisant les intérêts payés à son prêteur. Un remboursement anticipé intervient en général suite à une importante rentrée d’argent (prime, héritage, vente d’un bien, etc.). Les pénalités de remboursement appliquées sont généralement à hauteur de 2-3% du capital restant encore dû. Selon le montant cela peut se montrer très dissuasif !

 Ce qu’en pensent les internautes

” Personnellement j’ai souscrit à un prêt à taux variable sur 8 ans. C’est ce que mon banquier m’a recommandé car sur du court terme, même si par malheur les taux augmentent et que ça nous revient plus cher, on peut toujours revendre son bien ! J’ai suivi ses conseils, par chance le taux a diminué sur les 8 ans ! J’ai souscrit au départ à un taux de 1.67% et il a diminué à 1.49%, pas beaucoup mais j’ai économisé 27 000€.. Mais sur du long terme je pense que j’aurais plutôt opté pour un taux fixe par sécurité”
Clémence
” Après une importante étude du marché bancaire et plusieurs dossiers refusés, c’est à La Banque Postale que j’ai souscrit mon prêt immobilier l’an dernier. Et ils proposaient un taux d’intérêt parmi les moins chers ! Mais sous des conditions assez contraignantes… J’ai emprunté chez eux 115 000€ sur 15 ans au taux de 2.70%, fixe. Je pense que le contrat qu’ils m’ont proposé est très raisonnable. Mais c’est ce que doit se dire chaque client qui souscrit non ? “
Baptiste

L’avis de la rédaction

Après étude des différents types de prêt, de l’évolution du marché et des offres sur le marché bancaire, la rédaction recommande le prêt à taux variable sur du court terme à condition d’avoir bien étudié le marché et ses perspectives d’évolution. Par contre sur du long terme, nous conseillons vivement de jouer la carte de sécurité et d’opter pour un taux fixe. Il sera en plus plus facile de trouver un prêteur ! Les banques sont frileuses depuis la crise de 2008 et ne prennent plus de risque avec leurs prêts.