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Notre avis sur le prêt à taux variable

Vous souhaitez souscrire à un prêt immobilier pour financer l’achat d’une résidence principale ou secondaire ? Le prêt immobilier peut également financer des gros travaux de rénovation, équipement ou des travaux de réduction de consommation d’énergie. Vous hésitez entre taux fixe et taux variable ?

Le taux fixe

Un taux d’intérêt dit fixe est un taux immuable sur la durée du contrat de prêt. Défini lors de la souscription au prêt, il n’est pas soumis à l’évolution du marché bancaire et aux variations des taux. L’emprunteur connait le coût total du prêt à l’avance : taux d’intérêt, montant des intérêts, durée de remboursement, montants des échéances, etc.

Le taux variable

Un taux d’intérêt variable – au contraire du taux fixe – peut varier tout au long de la durée du crédit. Il peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction du marché ou de l’indice sur lequel est il est indexé. La révision du taux est évaluée chaque année par le banquier. Le taux variable est en règle générale indexé sur le taux d’Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Le taux d’Euribor est le taux d’intérêt auquel les banques françaises se prêtent de l’argent entres elles sur 10 ans. L’indice pour les prêts immobiliers à court terme est soit sur l’Euribor 3 mois soit sur l’Euribor 1 an. Les banques ajoutent ensuite leur marge, comprise entre 1 et 1.5%.

Taux des prêts immobiliers en 2017 en France (mise à jour le 26/05/2017)

7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
Taux minimum 0.60% 0.80% 1.00% 1.30% 1.51% 1.79%
Taux maximum 2.30% 2.35% 2.60% 2.80% 3.00% 3.65%
Taux moyen 1.15% 1.30% 1.55% 1.80% 2.00% 2.85%

Le taux dit révisable est un contrat de prêt comprenant une période de remboursement avec un taux fixe et une période à taux variable. Il peut aussi comprendre une limite des variations du taux, à définir dans le contrat de prêt.

Il existe aussi les prêts à taux zéro, attractifs sous certaines conditions. Pour avoir plus d’informations, nous vous invitons à vous rendre sur la page du prêt à taux zéro.

Quels sont les avantages du crédit à taux variable ?

L’argument phare avancé par les banquiers lors de la souscription à un crédit à taux variable est que le taux de départ est souvent très inférieur à celui du taux fixe. Il en devient très attractif pour l’emprunteur. En effet les taux d’intérêts fixes peuvent se montrer très élevés depuis le début des années 2000 ! Cependant cela nécessite une bonne analyse du marché bancaire ainsi que des prévisions favorables sur les prochaines années.

L’autre avantage du taux variable est la perspective pour l’emprunteur de bénéficier d’une baisse des taux sur le marché. Cette baisse réduit ses coûts en rendant son prêt moins cher !

Dans la plupart des contrats de prêts immobiliers à taux variable, on constate l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé. Le remboursement anticipé intervient quand le client rembourse une partie ou la totalité de son prêt avant l’échéance prévue. Dans le cas d’un taux fixe la banque applique des pénalités financières mais pas pour les taux variables. Si le crédit à taux fixe vous intéresse, consultez ses caractéristiques en vous rendant sur notre page dédiée.

Les pièges du taux variable

  • Le taux dit d’appel : Le taux d’appel est un taux d’intérêt très faible proposé par les banques. Après la première révision annuelle, celui-ci est ré-évalué à un niveau très élevé. Surprise pour l’emprunteur ! Cela est dû en général au non-respect du taux de départ de la règle d’indexation par les banques. Aujourd’hui le taux d’appel est strictement encadré par la loi bancaire. L’emprunteur dispose, dans le cadre des nouvelles lois d’information des consommateurs, d’une simulation d’évolution de son taux d’intérêt ainsi que d’une fiche d’information sur le taux d’appel et son contrat.
    “Bonjour, j’ai souscrit à un prêt immobilier pour refaire l’isolation de ma maison de campagne en 2006 et je me suis fait avoir par ma banque. Elle me proposait au départ un taux très bas par rapport au marché, sous prétexte de mon excellent dossier. Le taux était de 3.50%. Mais je n’avais pas fait attention à la clause mentionnant qu’en cas de révision du taux, celui-ci aurait un minimum de 5% !! Cela m’a coûté beaucoup plus cher que ce que j’avais anticipé et malheureusement il n’y avait rien d’autre à faire que payer..”
    Paolo
  • La durée dite capée : Dans le cas d’un taux fixe, le montant des échéances ainsi que la durée de remboursement sont fixes et immuables. Ce n’est pas le cas pour les taux variables. Même si le client choisit de plafonner le montant de ses échéances, si le taux augmente sur le marché la durée de remboursement de son prêt s’allongera. En général l’allongement atteint 5 ans supplémentaires ce qui n’est pas négligeable. Si le taux augmente fortement, un allongement de la durée du crédit ne sera pas suffisante et le montant des échéances augmentera à son tour. Pour pallier cette situation, il existe une clause qui adapte le montant des mensualités une fois l’allongement maximum atteint. Le montant ne pourra pas grimper en flèche, et l’emprunteur pourra amortir son prêt.

Les caractéristiques du taux révisable

Le taux révisable comprend une période à taux fixe et une à taux variable. Il est très intéressant particulièrement pour des crédits à court terme et en période de taux fixes bas. En effet l’emprunteur bénéficie ainsi d’une première période à taux fixe, lui permettant d’économiser pour la période où le taux sera fluctuant et pourra se montrer élevé. l’intérêt est de profiter d’abord d’une période à taux fixes bas, puis d’une période à taux variables bas aussi ou limités. Mais cela n’est pas garanti, le taux révisable présente un risque. Toutes les banques et tous les emprunteurs ne sont pas prêts à prendre ce risque. Il est alors indispensable de garder une certaine maîtrise de ce risque !

Nous recommandons de bien considérer les prévisions du marché bancaire et de se garantir une sécurité en plafonnant les limitations du taux dans le contrat de prêt. Ce plafonnement se nomme “le cap”. Le taux d’intérêt est révisable mais dans une certaine limite, à la hausse aussi bien qu’à la baisse. Le cap est en règle générale à hauteur de 1%, 1.5% voire 2%.

L’indexation

Le taux révisable est indexé sur un indice et suivra son évolution. La banque y ajoute sa marge fixe sur toute la durée du crédit: entre 1% et 1.5%.

L’Euribor est l’indice le plus souvent utilisé en France. Il correspond au taux d’intérêt pratiqué par les banques françaises ou les banques de la zone euro lorsqu’elles se prêtent de l’argent entre elles. Il existe d’autres indices sur lesquels le taux révisable peut être indexé: l’EONIA (Euro OverNight Index Average) ou le TME (Taux Moyen des Emprunts D’Etat) par exemple.

Les taux négatifs

En 2014, 2015 et 2016 les principaux taux (EONIA, Euribor 3 mois et Euribor 1 an) ont évolué d’un taux positif vers un taux négatif les 3 années consécutives. Aussi, les taux révisables souscrits par des emprunteurs se sont révélés être nuls ou négatifs théoriquement.  Cette situation peut toutefois être contestée par les banques. Celles-ci ont donc ajusté leurs modalités et les contrats. Une clause plancher à 0% pour l’indice de révision a été instaurée: dans ce cas, le taux minimal du crédit revient à la marge seule. Une interdiction d’indexation du crédit inférieure à 0% a aussi été instauré par d’autres institutions bancaires.

La limitation des variations

Le cap

Le cap correspond à la limitation des variations du taux d’intérêt variable, à la hausse ou à la baisse. Par exemple, un prêt à taux de 1% capé 1 revient à plafonner le taux à 2%. Un prêt à taux de 1.50% capé +1/-1 revient à faire varier le taux d’intérêt entre 0.50% et 2.50%.

Le cap est une garantie indispensable à l’emprunteur, pour ne pas voir son taux d’intérêt grimper ! Il est essentiel de bien négocier le cap lors de la souscription au crédit.

Le plafonnement

La banque peut proposer à son client de simplement plafonner le montant de l’échéance mensuelle, ou de la faire varier de manière limitée. Ce dispositif est aussi appelé le “taux révisable sécurisé”. Garder un montant d’échéance fixe sur toute la durée du crédit malgré un taux variable peut en séduire plus d’un. Ce dispositif cache par contre un éventuel allongement de la durée de remboursement ! En effet si le taux grimpe, le client doit payer plus d’intérêt. Comme ses mensualités sont fixes, c’est la durée de remboursement qui s’allonge. Cependant elle n’est allongée généralement que de 5 ans supplémentaires. Ce n’est pour autant pas négligeable !

Les autres possibilités

Le contrat de prêt peut prévoir de limiter la variation du taux d’intérêt lors de sa révision annuelle. Ou encore il peut prévoir un seuil minimal de variation, par exemple il faut que le taux variable varie d’au moins 0.15 points pour qu’une révision ait lieu.

Il est également possible d’inclure dans le contrat la possibilité de remplacer le taux variable par un taux fixe après une certaine période de remboursement.

Ce qu’en pense la rédaction

Le taux variable peut être très avantageux sur des prêts à court terme. L’emprunteur peut bénéficier d’une éventuelle baisse des taux et réaliser une très bonne affaire en revendant le bien immobilier au prix du marché! Sur le long terme, les risques de variation conséquente du taux sont trop importantes. Un taux révisable ou fixe serait plus approprié.

Quelques conseils

  • Lisez bien attentivement TOUTES les clauses générales et particulières du contrat de crédit.
  • Faites attention aux cas particuliers et aux petites lignes du contrat.
  • Penchez plutôt pour des taux capés afin d’éviter un taux d’intérêt grimpant à vitesse grand V.
  • Consultez des analyses pertinentes et sûres du marché, consultez aussi les prévisions du marché. Pour obtenir plus de détails sur le secteur immobilier en France, découvrez notre page dédiée.
  • Faites vous aider pour calculer la rentabilité de votre prêt.
  • Etudiez avec attention toutes les offres du marché.
  • Ne négligez pas les 10 jours de réflexion prévus par la loi après la réception de l’offre de crédit.
  • Un crédit est un engagement, soyez sûrs de vous et de vos capacités de remboursement avant de vous engager !