L’apport dans un prêt immobilier : nos conseils & avis

Dans le jargon bancaire, on appelle “apport personnel” la part financière du crédit apportée par l’emprunteur. Il est la plupart du temps exprimé en pourcentage du coût global du bien acquis (10%, 30%).

L’apport personnel est essentiel et déterminant dans un dossier de prêt immobilier. Il rassure les banques sur la situation financière de l’emprunteur et donne une réelle approche de sa capacité d’emprunt. Plus il est important, plus les banques ont confiance. Elles sont alors susceptible d’accorder rapidement un prêt avec éventuellement des taux avantageux.

La banque considère plusieurs éléments dans son étude de prêt. Le premier est le taux d’endettement de l’emprunteur potentiel. Son apport personnel, sa situation professionnelle (stabilité, hausses possibles de revenus) et la capacité d’épargne sont aussi pris en compte. A partir de cette étude, elle décidera d’octroyer ou non le prêt. Il est très important de présenter un dossier complet, répondant au maximum aux exigences et attentes de l’établissement prêteur.

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Quel montant apporter ?

Pour une première acquisition d’immobilier, 10% d’apport personnel minimum sont généralement requis par les banques. Ces 10% ne comprennent pas les frais divers annexes (frais notariés, garantie, frais de dossier etc). Par contre s’il s’agit d’un investissement locatif (acquérir un bien immobilier en vue de le mettre immédiatement en location. Le propriétaire renonce volontairement à ne pas habiter ce logement) comme le prêt in fine par exemple ou d’un prêt pour travaux (prêt bancaire destiné au financement de travaux domestiques dans un logement: rénovations, décoration, agrandissements, isolation, réduction de la consommation d’énergie) la banque ne demande pas toujours un apport personnel et peut être disposée à financer l’intégralité du bien.

Exemple : En vue d’un heureux événement, Sacha et Charlotte veulent acheter leur première maison en région urbaine. Le prix de la maison s’élève à 150 000€ et les frais d’agence appliqués sont à hauteur de 8 035€. Sacha et Charlotte souscrivent à un prêt immobilier équivalent à 158 035€, auquel est soustrait l’apport personnel de 10% (soit 15 803,5€). Ils empruntent donc 142 231,5€ pour l’achat de cette maison, les frais annexes et éventuels travaux viendront par la suite s’ajouter à ce coût.

D’où provient l’apport personnel ?

L’apport personnel de l’emprunteur peut être constitué de : ses économies accumulées tout au long d’années (par exemple avec un plan épargne logement, des livrets épargne, le livret A, un plan épargne ou un placement assurance-vie), d’un héritage, du résultat de la vente d’un bien immobilier ou d’une donation. Certains prêts bancaires – comme le prêt à taux zéro ou le prêt dit “1% logement” – peuvent être utilisé afin de constituer un apport personnel. Il en est de même pour les prêts locaux ou régionaux ou certains crédits accordés par la CAF.

Vous avez également la possibilité de bénéficier de façon anticipée du déblocage du Plan d’Epargne Entreprise (PEE) de votre entreprise si celle-ci compte plus de 50 employés. Ce PEE est constitué au fil des ans par votre participation aux bénéfices de votre société. Ceux-ci sont justement destinés initialement à l’achat de la résidence principale des employés.

Quel est le montant d’un apport personnel ?

Comme indiqué plus haut, les banques sur le marché demandent en général minimum 10% du prix d’achat. Cependant il n’y a pas dans la loi française de minimum réellement défini. Par contre la loi des banques en France interdit qu’un individu ait un taux d’endettement supérieur à 33%. Un taux d’endettement à 33% signifie que 33% de vos revenus annuels sont consacrés au remboursement de prêts bancaires. Ce seuil ne peut être dépassé pour permettre à l’emprunteur de conserver une marge de manœuvre, de continuer à vivre dignement durant la durée de l’emprunt et de pouvoir faire face à d’éventuels imprévus demandant des frais importants. L’apport personnel ne peut donc être constitué de toutes vos économies. Si vous souhaitez davantage d’informations et de conseils sur le taux d’endettement, nous vous invitons à consulter notre article sur le sujet.

Faire un apport personnel est-il obligatoire ?

Non ! Ce n’est pas obligatoire mais très recommandé. Il est très difficile ou extrêmement coûteux d’obtenir un prêt sans apport personnel. Celui-ci a pour but de rassurer votre établissement bancaire, envoyer un signal positif à votre prêteur et lui indiquer que vous êtes en capacité de rembourser ce prêt. En effet faire un apport personnel est un effort de la part de l’emprunteur, montrez que vous pourrez honorer la dette contractée !

Et s’il n’y a pas d’apport ?

Quoique très recommandé et accessible grâce à de multiples dispositifs, tout le monde n’a pas les moyens de se constituer un apport. Les jeunes – entrant depuis peu sur le marché du travail – sont particulièrement concernés. Il est très difficile de contracter un prêt sans un apport personnel initial minimum mais cela reste possible. C’est à l’établissement bancaire de décider de prendre le risque ou non. Il peut proposer à l’emprunteur de souscrire à un prêt à 100% ou 110% : ce dernier inclut les frais annexes à un prêt (frais notariés, d’agence…).

Pas de panique, emprunter sans apport reste possible ! Pour cela, l’emprunteur doit présenter un dossier sérieux et solide. Le banquier exige des garanties, encore plus importantes que pour un prêt avec apport. Les revenus, la situation professionnelle, les perspectives, le taux d’endettement et la capacité de remboursement sont minutieusement étudiées par le banquier. Enfin, le taux d’intérêt soumis à ce prêt sera très élevé pour l’emprunteur.

Dans le cas d’un prêt immobilier, l’apport personnel peut être constitué par le bien immobilier acheté, comme une hypothèque. En effet, en cas de défaut de paiement, la banque se remboursera sur ce bien.

L’avis des rédacteurs

Ce n’est pas pour rien qu’il est recommandé de présenter un dossier solide et au moins 10% d’apport personnel pour souscrire à un prêt bancaire. Emprunter sans apport se révèle risqué et très coûteux pour l’emprunteur. Et il est très difficile de trouver une banque qui acceptera votre dossier ! La loi française propose multiple solutions et alternatives pour présenter cette garantie aux établissements prêteurs. Ne les négligez pas et profitez-en !

Votre famille ou des amis peuvent vous prêter une somme afin de vous permettre de constituer cet apport bancaire ; des prêts épargne ou autres livrets peuvent remplir ce rôle, les donations ou héritages sont de solides garanties aussi.