Bien aborder le marché immobilier
Le marché immobilier en France
La situation géographique et l’aménagement urbain de la France ont – au fil du temps – créé une France à plusieurs marchés immobiliers. Villes neuves ou anciennes, villes à appartements ou maisons anciennes ne jouent pas sur le même marché immobilier.
Une France à plusieurs marchés
Commençons par les grosses villes équipées principalement en appartements anciens en province. Selon une récente étude, seules les villes de Saint-Etienne, Toulouse et Marseille connaissent une baisse de leurs prix immobiliers: respectivement -5%, -1.5% et -1.3% . Toutes les autres voient les prix de leurs appartements anciens gonfler :
- Une hausse comprise entre 1 et 2% pour Reims, Tours et Dijon (chiffres 2016)
- Entre 2 et 5% d’augmentation pour Aix-en-Provence, Montpellier, Toulon, Rennes, Lille, Nantes, Besançon, Grenoble et Brest (chiffres 2016)
- Lyon voit ses prix augmenter de +6.2%, Strasbourg de +6.8% et Bordeaux +11.2% (chiffres 2016)
En ce qui concerne les maisons dites anciennes, l’évolution reste croissante dans la majorité des villes provinciales françaises. La hausse des prix peut atteindre jusqu’à 8% par an (chiffres 2016) pour les villes de Toulon ou Bordeaux par exemple. Seules Nancy (-6.9%), Valenciennes (-4.3%) et Béthune (-3.6%) connaissent une régression des prix sur ce marché immobilier.
Le marché redevient attractif
Rappelons-le, la crise de 2008 et des subprimes a porté un grand coup à l’économie mondiale et française, en commençant par les marchés immobiliers. Depuis l’économie repart et le marché immobilier français rattrape ses performances des années avant 2008. Ces 10 dernières années, l’indice des prix des logements anciens a suivi une croissance proportionnelle à celle du nombre de transactions. Ainsi le nombre de transactions du dernier trimestre 2016 avait rattrapé celui de 2011-2012 et se rapproche de celui de 2006-2007. La courbe d’indice de prix n’a par contre pas encore rattrapé ses performances.
D’après une récente étude, 76% des hommes français et 71% des femmes françaises souhaitent devenir propriétaire de leur résidence. Les hommes – selon ce sondage – préféreraient toutefois les maisons et appartements anciens quand les femmes ont une préférence pour le neuf.
Le marché immobilier a bien amorcé sa croissance après la crise et prospère réellement depuis 2014, contribuant à la croissance globale de l’économie française. Le marché a su rester attractif pour les investisseurs – entreprises aussi bien que particuliers. Les prix immobiliers se sont maintenus à un niveau élevé, indiquant à l’économie sa bonne santé et cultivant l’attraction et l’optimisme de ses investisseurs.
La construction de logements en France a été encouragée par des dispositifs gouvernementaux :
Et la commercialisation de logements neufs s’est envolée:
Les logements anciens
Comme indiqué plus haut, 2016 a été une année très dynamique et prospère pour le marché immobilier métropolitain. Selon une étude de l’INSEE, la commercialisation de logements anciens a fortement augmenté. En février 2017 plus de 867 000 ventes avaient été réalisées sur les 12 derniers mois, contre seulement 805 000 l’année d’avant. Entre 2015 et 2016 la commercialisation d’appartements et de maisons anciennes a connu une hausse dynamique de 7.7%.
Cette hausse intervient dans un contexte d’augmentation considérable du nombre de logements en France, soutenue par la pratique de taux bas et de dispositifs fiscaux avantageux.
La courbe des prix
La tendance favorable de 2016 s’affirme en 2017. Les prix des logements anciens continuent de croître. Selon l’indice notaires de France – INSEE, au 4e trimestre 2016 la hausse des prix a été de 0.5% par rapport au trimestre précédent, et de +1.7% sur l’année. Respectivement pour les maisons et appartements anciens la hausse a atteint +1.5% et +1.9%.
Le prix du mètre carré moyen en France a aussi connu une courbe dynamique favorable. Ainsi dans plus d’un tiers des départements français (dont la Corrèze, la Loir et l’Allier) il est inférieur à 1 300€ quand dans d’autres départements il est à son antipode et dépasse 4 000€. C’est le cas notamment dans les Alpes-Maritimes, le Val de Marne, les Hauts-de-Seine, en Ile-de-France et à Paris.
Les dispositifs du gouvernement
L’année 2016 a été pour le marché immobilier français l’année de distribution de crédits à l’habitat pour les ménages. La forte augmentation du nombre de ventes immobilières a été largement soutenue par des taux bas sur plusieurs mois consécutifs. Cela a amené une certaine fluidité sur le marché. Les investisseurs immobiliers ont pu réinvestir presque instantanément le prix de vente de leurs biens dans un autre bien immobilier suite à la vente du premier.
La pérennité des dispositifs fiscaux du gouvernement a porté ses fruits et a déterminé un marché immobilier stable et attractif pour les investisseurs.
Le parc immobilier en France s’est d’ailleurs diversifié par rapport aux années précédentes. En effet, la construction de logements sociaux s’est envolée. En 2016 on comptait 79 100 logements sociaux supplémentaires soit une hausse de 1.7% par rapport à 2015. Les bailleurs sociaux comptaient désormais (excepté Mayotte) 4.8 millions de logements.
La loi Pinel
La loi Pinel est – depuis 2014 – une loi fiscale du gouvernement Hollande pour relancer la construction dans le parc immobilier français. Grâce à une pratique de taux bas sur plusieurs mois consécutifs et à une réduction d’impôt, la loi Pinel vise à favoriser l’investissement immobilier et en particulier la construction de logements par les particuliers. Ayant rencontré un vif succès auprès de la population, cette loi a permis depuis 2014 une considérable hausse des constructions de logements neufs – et des locations. En 2016, environ 119 000 logements ont ainsi été mis en vente, cela représente 16.1% d’augmentation par rapport à 2015 ! Cette loi permet aux ménages français de devenir propriétaire et de se doter d’un certain patrimoine.
Le dispositif Pinel conditionne la construction du logement à sa mise en location pendant au moins 6 ans. La réduction fiscale est ensuite calculée selon le prix d’achat du bien neuf. Pour bénéficier de ce dispositif les particuliers français doivent acheter un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.
Le prêt à taux zéro
Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ est un dispositif gouvernemental français pour favoriser l’accès des ménages au statut de propriétaire. Il s’agit d’un crédit destiné au financement de travaux domestiques (réparation, rénovation, décoration, équipement) suite à l’achat : d’un logement neuf, d’un logement ancien nécessitant de gros travaux donnant lieu à une fiscalisation équivalente à celle d’un logement neuf, ou d’une habitation sociale. Le prêt est aidé par l’Etat et est accessible aux personnes qui n’ont pas été propriétaire de leur résidence principale durant les 2 années précédant la souscription au prêt.
Le dispositif Censi-Bouvard
Loi fiscale de début 2017, la loi Censi-Bouvard vient renforcer le dispositif Pinel. Il octroie une importante réduction d’impôts aux contribuables français qui investissent dans l’immobilier neuf (uniquement les résidences meublées). Ceux-ci bénéficient d’une réduction d’impôts de 11% du montant investi et peuvent récupérer la Taxe sur Valeur Ajoutée (TVA) du montant de l’investissement. Cette loi a encouragé la hausse de la commercialisation de logements neufs, et a d’ailleurs été prolongée jusqu’à décembre 2017.
Quelles perspectives pour 2017 ?
L’actuel contexte économique en France invite à un optimisme modéré pour les investisseurs. L’INSEE prévoit une légère croissance pour 2017, le moral des ménages français revient à son beau fixe, la courbe du chômage a enfin entamé sa descente et les taux d’intérêt pratiqués restent assez bas (inférieurs à 2%). Les prix ont certes augmentés sur les 2 dernières années mais cette hausse reste modérée.
Le nombre de transactions immobilière devrait rester favorable sur les prochaines années. Le secteur de l’immobilier neuf devrait confirmer son envolée mais à un rythme cependant moindre qu’en 2016.