Notre avis sur le prêt in fine

Définition

Le crédit dit in fine est un prêt bancaire destiné à l’achat d’un bien immobilier à taux fixe, non amortissable. Sa spécificité est de permettre à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts bancaires durant la durée du crédit. Le capital emprunté est ensuite remboursé en une seule fois à échéance du crédit, contrairement aux prêts plus classiques comme à taux fixe, variable ou à taux zéro. Chaque mois l’emprunteur rembourse une partie des intérêts, sur toute la durée du crédit définie dans le contrat.

Aussi appelé credit bullet ou crédit à terme fixe en France, ce système est couramment utilisé dans les investissements locatifs. En effet, grâce à ce type de prêt l’emprunteur supporte facilement le règlement mensuel des intérêts puis rentabilise le bien immobilier acquis rapidement en le mettant tout de suite en location. Le crédit in fine peut aussi être utilisé pour financer l’achat d’une résidence principale ou secondaire.

Crédit complexe et risqué, il est important de lire correctement son tableau d’amortissement et de faire très attention aux modalités du contrat de prêt. Nous vous invitons à retrouver tous nos conseils sur l’amortissement.

Taux actuels des prêts in fine (mise à jour: 3 février 2017)

Pour qui ?

Tout particulier ou toute entreprise peut souscrire à un crédit in fine. La seule condition émise par la banque est que l’emprunteur dispose – à échéance du crédit – d’une somme assez importante pour rembourser le capital emprunté en une seule fois. L’établissement prêteur demande donc de solides garanties et conditions de ressources, la souscription à ce prêt est très sélective !

Quel apport personnel ?

La loi ne définit pas de montant minimum à fournir à titre d’apport personnel. Pourtant il sera très difficile à l’emprunteur de trouver un crédit sans apport personnel ! Le cas échéant, le taux d’intérêt s’en retrouvera très élevé et le crédit se révélera cher pour l’emprunteur. Vous pouvez retrouver davantage d’informations sur l’apport personnel ici.

Quelle durée ?

Le crédit in fine est régulé par la loi de finances. Celle-ci indique que la durée maximale d’un contrat de crédit in fine est de 20 ans. Cette loi est essentielle car la durée du contrat détermine le nombre de mensualités à régler par l’emprunteur, et donc leur montant. Enfin elle indique surtout la date à laquelle l’emprunteur doit rembourser le capital emprunté dans son intégralité.

Le remboursement anticipé est autorisé dans le cadre du crédit in fine mais peut donner lieu à une pénalité financière de la part de la banque. L’emprunteur fait un remboursement anticipé lorsqu’il rembourse partiellement ou entièrement son prêt avant l’échéance finale définie dans le contrat.

La loi n’indique par contre aucune contrainte concernant le montant. Sur le marché, un crédit in fine a une valeur minimum de 21 500€ en règle générale.

Quels sont les avantages du prêt in fine ?

L’atout principal du prêt in fine est que les intérêts remboursés chaque mois peuvent être déduits des impôts fonciers.

Le crédit in fine peut également être employé comme une épargne. L’emprunteur met tous les mois une somme de côté sous forme d’épargne rémunératrice. A échéance du contrat de prêt, cette somme est dédiée au remboursement intégral du capital emprunté. Ce système s’accompagne souvent de la souscription à une assurance-vie. Ainsi en cas de décès de l’emprunteur, la banque se rembourse sur l’assurance-vie. Les héritiers héritent donc d’un bien immobilier déjà financé !

L’avantage de ce type de prêt réside surtout dans son adéquation parfaite pour un investissement locatif. Il facilite l’accès des ménages au statut de propriétaire, à condition que le bien immobilier soit mis en location immédiatement et pour 6 ans minimum. Les intérêts de l’emprunt compensent les recettes du loyer perçu ainsi que les autres charges foncières. Les intérêts d’emprunts sont déductibles des impôts fonciers, ce n’est pas négligeable pour le contribuable.

Ce dispositif bancaire encourage l’investissement immobilier. Il permet également à des non-résidents fiscaux d’emprunter pour acheter un bien immobilier en France. En effet, les banques acceptent tout dossier disposant d’un montant suffisant pour rembourser le capital après l’échéance du contrat ! L’équipe de rédaction vous propose de découvrir son étude du marché immobilier.

Quels sont les inconvénients ?

En premier, le coût d’un prêt in fine se révèle plus élevé qu’un crédit amortissable classique. Cela est dû à des taux d’intérêts plus importants.

Ce crédit n’est pas adapté aux personnes ne percevant déjà pas des revenus fonciers.

 

Exemple concret d’un crédit in fine

Rémy achète un appartement ancien qu’il souhaite mettre en location. Pour cela il souscrit à un crédit in fine auprès de sa banque. Le loyer qu’il perçoit correspond à peu près aux intérêts bancaires qu’il règle tous les mois. Son revenu foncier imposable est nul. 3 ans après l’achat de cet appartement Rémy réalise des travaux de réparation. Il créé alors un déficit foncier car il déduit les dépenses des travaux. Il devient donc imputable sur le revenu global, limité à 10 700€. Il réalise ainsi une économie d’impôt conséquente s’élevant aujourd’hui à 5 644€ pour la tranche de 52.75% contre 3 317€ pour la tranche à 31% auparavant ! Rappel : l’économie d’impôt est calculée sur le taux marginal d’imposition du propriétaire. Le plus simple est d’effectuer une comparaison des prêts immobiliers avant de souscrire à une offre.

Ce qu’en pensent les clients

” J’ai travaillé comme banquier et je recommande fortement le crédit in fine pour les investissements locatifs. Le client achète un bien immobilier, le loue et perçoit un loyer. Le loyer compense les intérêts bancaires mensuels et l’excédent est épargné. A la fin du contrat l’emprunteur rembourse ce qu’il a emprunté grâce à cette épargne et à ses économies. C’est simple et ça marche.”
	Djamal M.

L’avis de la rédaction

Le credit in fine est simple et efficace. Il encourage l’investissement immobilier et constitue une excellente opportunité de devenir propriétaire.

Néanmoins la rédaction de pretimmobilier.biz ne le recommande que pour les investissements locatifs, pour lesquels il est réellement destiné !

Nous ne conseillons pas ce crédit pour le financement d’une première résidence principale.

Nous conseillons également d’être vigilant avec ce crédit car il offre un taux d’intérêt compétitif et très attractif. Le montant des mensualités n’est pas exorbitant, l’emprunteur peut vivre confortablement. L’échéance finale est loin. Mais que ce soit dans deux ou dix années, vous devrez toujours la même somme à votre banquier, et il ne vous oubliera pas! Nous recommandons ce système bancaire aux personnes averties et sûres d’elles.