Notre avis sur le prêt relais

Qu’est-ce que le prêt relais ?

Le prêt relais est un système de crédit bancaire permettant à l’emprunteur d’acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien. L’objectif du crédit est de financer l’apport financier nécessaire pour l’achat du nouveau bien en attendant que la vente de l’ancien bien se réalise.

Pour ce faire, l’établissement prêteur octroie à l’emprunteur une avance financière comprise entre 50 et 80% du montant de la valeur estimée du bien à vendre. En règle générale un prêt relais dure 1 ou 2 ans. Une prolongation du prêt de 6-12 mois peut éventuellement être accordée par la suite. Mais si le vendeur ne trouve pas d’acheteur pour son bien, la banque peut exiger le remboursement du prêt. En cas de défaut de paiement, l’emprunteur se retrouve inscrit aux Fichiers des Incidents de Remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) de la Banque de France.

Durant le contrat l’emprunteur ne rembourse que les intérêts bancaires. Comme pour le crédit in fine, le capital emprunté n’est dû qu’à l’échéance du contrat de prêt.

Plusieurs types de prêt relais

Les banques proposent en France 3 déclinaisons du prêt-relais :

• Le prêt relais couplé d’un crédit immobilier amortissable classique : intervient dans le cas où la valeur du nouveau bien est supérieure à la valeur du bien vendu. L’emprunteur pallie la différence en souscrivant à un prêt immobilier.
• Le prêt relais avec “franchise totale” couplé d’un crédit amortissable classique. Octroyé sur 24 mois, l’emprunteur ne commence à rembourser les intérêts qu’après les 12 premiers mois. Si la vente du bien intervient avant cette échéance, l’emprunteur doit alors rembourser le montant du prêt relais et les intérêts des 12 mois passés. Si le bien n’a pas été vendu dans ces 12 premiers mois, l’emprunteur commence alors à rembourser les intérêts de cette année passée ainsi que les intérêts à venir. Ils se montrent alors relativement élevés !
• Le prêt relais dit “sec” : intervient si la valeur du bien acheté est inférieure ou égale à la valeur du bien vendu. L’emprunteur n’a alors pas besoin du prêt principal. La banque ne fournit qu’une avance qui lui sera rendue par la vente du bien.

Les caractéristiques du prêt relais

A l’image du prêt in fine, la spécificité du prêt relais est de rembourser le capital emprunté uniquement après échéance du contrat de crédit ou à la vente du bien immobilier. Durant le contrat, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts bancaires mensuellement ou trimestriellement. L’amortissement n’est pas possible pour ce genre de crédit.

En règle générale les banques proposent des taux d’intérêts attractifs à leurs clients et moins chers que les taux de prêts immobiliers classiques. Le taux d’intérêt d’un prêt relais se situe en général entre 3 et 5%.

Fonctionnement

1. L’emprunteur souhaite acquérir un nouveau bien immobilier et met en vente son bien actuel (appartement, maison) : l’opération achat-vente correspond au prêt principal.
2. La valeur du bien vendu sera dédiée à l’achat du bien acheté, comme apport.
3. L’emprunteur fait l’acquisition du nouveau bien avant la vente de l’ancien, le prêt relais sert justement à financer cet apport d’achat avant d’avoir réalisé la vente du bien actuel.

Entre les deux opérations, celle de vente et d’achat, l’emprunteur a donc 2 crédits en même temps. Il paie les mensualités du prêt principal en même temps que les intérêts du prêt relais. Toutefois dans certains cas, le règlement des intérêts du prêt relais peuvent être reportés à la date de vente du bien actuel. On appelle ce report “franchise totale”.

Le montant de la vente sert à rembourser le prêt relais : le capital, les intérêts et les éventuelles franchises. Si excédent il y a, il revient à l’emprunteur.

Si le bien actuel n’est pas vendu à échéance du contrat

Le marché immobilier n’est pas toujours favorable. Le souscripteur du prêt relais peut voir son bien immobilier actuel non vendu alors que son contrat de crédit arrive à terme.

Il a alors plusieurs possibilités:

1. Reconduire son crédit et continuer à chercher un acheteur. Cela n’est pas sans frais. Le banquier va considérer que le marché immobilier se déprécie car l’emprunteur n’a pas réussi à vendre son bien à temps. Il risque donc d’accepter de reconduire le prêt mais partiellement seulement. Le reste étant dû, l’emprunteur doit soit payer comptant soit souscrire à un autre crédit.
2. Transformer son prêt relais en un crédit amortissable classique et stopper sa recherche d’acheteur. Certains propriétaires considèrent qu’il est plus rentable de louer leur bien que de chercher indéfiniment un acheteur ou de le vendre à perte. Dans cette situation, le prêt relais est transformé en un prêt immobilier classique. Les loyers perçus doivent compenser les mensualités à régler par le propriétaire.

Montant

Un prêt relais doit prendre en charge entre 50 et 80% de la valeur estimée du bien mis en vente. Toutefois chaque banque décide seule du montant qu’elle octroie à ses clients, selon le bien immobilier concerné et la situation de son propriétaire. Une banque n’avancera jamais la totalité de la valeur du bien mis en vente par sécurité. En effet si le bien n’est pas vendu, le propriétaire risque de baisser son prix de vente afin de le vendre plus facilement. La somme obtenue ne permettrait pas de rembourser l’avance faite par le prêteur.

Remboursement

L’emprunteur a deux modes de remboursement possibles :

• En différé partiel. Chaque mois il règle les intérêts du prêt relais. Le capital est remboursé à échéance du contrat ou à la vente du bien.
• En différé total. Les intérêts sont remboursés en même temps que le capital c’est-à-dire lors de la vente du bien.

Exemple de prêt relais

Sven vend son appartement pour un montant de 100 000€ et souhaite acquérir une maison à 150 000€. Sa banque accepte de lui prêter 80 000€ soit environ 54% de la valeur d’achat du nouveau bien immobilier. Le montant du prêt revient à : 150 000- 80 000= 70 000€ que Sven devra rembourser à échéance du contrat ou à la vente de son appartement.

L’avis de la rédaction

C’est un prêt risqué. Entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien, l’emprunteur se retrouve propriétaire de deux biens immobiliers, les deux à crédit. Sa situation est fragile. En cas d’échec de vente de l’ancien bien, il s’expose à de gros problèmes financiers.

Notre conseil principal est de bien veiller à informer la banque de l’avancée de la procédure de vente. Surtout si le vendeur a des difficultés à trouver un acheteur. Le banquier sera plus enclin à accorder une éventuelle prolongation.

Il est important d’effectuer une estimation pertinente et juste du bien immobilier à vendre. En le surestimant, sa vente n’en serait que retardée. Par conséquence la durée du contrat serait allongée et vous coûterait plus cher.

Si le bien est vendu à son juste prix, le propriétaire percevra une plus-value. Il pourra réinvestir cette somme dans des travaux ou dans le financement du nouveau bien!

Si possible, faites un remboursement anticipé afin de réduire au maximum la durée du contrat. Le crédit coûtera d’autant moins cher.