Le taux d’endettement et la capacité de financement : nos conseils & avis

Vous souhaitez souscrire à un prêt immobilier et devenir propriétaire ? Vous entendez parler de taux d’endettement, capacité de remboursement et de capacité d’emprunt ? L’équipe de Pretimmobilier.biz répond à toutes vos questions !

Pour monter un dossier de demande de crédit immobilier, il s’agit d’étudier sérieusement sa capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt détermine le montant que vous pouvez emprunter. En effet, la banque étudiera minutieusement la situation financière de l’emprunteur potentiel avant de lui octroyer ou non le prêt. Tout d’abord elle vérifiera son taux d’endettement. Ensuite elle considérera son apport personnel, qui est la part du prix d’achat financée par l’emprunteur sur ses fonds personnels.

La stabilité de la situation professionnelle de l’emprunteur, ses revenus et sa capacité d’épargne seront aussi pris en considération. Chaque établissement de crédit effectue ce calcul selon ses propres règles et estime le risque qu’elle est prête à prendre ou pas. Un même dossier peut être refusé dans plusieurs établissements et accepté dans une autre banque.

Comment se calcule le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement correspond à la part du revenu de l’emprunteur qui sera dédiée aux remboursements des prêts bancaires. Les banques françaises ont fixé un plafond général de 33%, mais celui-ci peut varier selon la situation financière du client et son “reste à vivre”.

Définitions :

• Charge d’emprunt = ensemble des mensualités bancaires de tous les prêts bancaires souscrits et envisagés par l’emprunteur.
• Revenus nets = revenus fixes et réguliers de l’emprunteur. Les salaires nets, primes, 13e mois, pensions alimentaires perçues sur décision de justice et autres pensions (handicap, femme seule, retraite, etc.) sont inclus dans les revenus nets. Les revenus professionnels non-salariés comme les bénéfices des professions libérales, agriculteurs, artisans et commerçants sont également pris en compte dans le calcul.

Les établissements bancaires et de crédit déterminent – selon leurs propres règles – les revenus et charges d’emprunt pris en considération. Ainsi le taux d’endettement d’un emprunteur potentiel peut tout à fait varier d’une banque à l’autre ! Par exemple, les revenus suivants ne sont pas pris en compte de la même façon par les établissements de crédit :

• Les commissions professionnelles (perçues par les commerciaux par exemple). Selon l’ancienneté dans la fonction, ces commissions sont prises en compte par tous les prêteurs. En général elles sont comptabilisées sous la forme d’une moyenne sur les 3 ou 12 derniers mois.
• Les allocations logement.
• Les allocations familiales ne sont pas prises en compte. En effet, les allocations familiales sont des revenus de la famille consacrés à l’éducation des enfants, et ne peuvent donc être pris en compte dans une demande de prêt immobilier. Cependant, certains prêteurs les incluent dans le calcul du taux d’endettement si l’emprunteur perçoit des allocations sur toute la durée du prêt.
• Les revenus fonciers sont souvent soumis à un coefficient de minoration. Ils compensent des éventuelles absences de loyers.

Enfin, les charges prises en compte dans le calcul correspondent souvent aux crédits déjà encourus, aux loyers et aux pensions à verser par le ménage emprunteur.

Quel est le plafond du taux d’endettement ?

Pour la majorité des ménages ?

La loi française ne définit par clairement un plafond de taux d’endettement. Cependant sur le marché, les banques interdisent aux individus de dépasser 33% d’endettement. En effet ces 33% signifient que plus d’un tiers des revenus annuels du client sont dédiés aux remboursements de prêts bancaires. Au delà de ce taux, les banques estiment le risque de non-paiement trop élevé et refusent d’octroyer des prêts. De plus, conserver ce plafond permet à l’emprunteur de maintenir un “reste à vivre” confortable. En cas d’éventuels imprévus requérant des frais important, le client pourra faire face tout en honorant sa dette.

Et pour les ménages modestes ?

Pour les ménages modestes ou à faible revenus, on ne calcule pas de taux d’endettement. C’est le “quotient familial” qui est pris en compte. Le quotient familial évalue les ressources mensuelles du ménage emprunteur et leur participation. Le calcul considère les revenus nets, les allocations ou prestations familiales perçues et la composition du ménage. Le quotient familial est le résultat du rapport entre les ressources du ménage et le nombre de parts du foyer fiscal.

La capacité d’emprunt

Élément central de la demande de crédit, la capacité d’emprunt exprime la somme totale que le ménage peut emprunter. Elle est déterminée selon la durée du prêt souscrit, le taux d’intérêt appliqué et la capacité de remboursement mensuel.

La capacité de remboursement

La capacité de remboursement de l’emprunteur potentiel est un élément déterminant du dossier de demande de prêt. Elle correspond à la mensualité maximale que le ménage peut supporter pour rembourser ce prêt. Elle est calculée sur une base d’un taux d’endettement maximal de 33% :

Il n’y a ni plafond ni seuil pour la capacité de remboursement. C’est une indication de la capacité de l’emprunteur à supporter le remboursement du prêt. Elle est destinée à rassurer le prêteur et à lui indiquer la solvabilité de son client.

Si l’emprunteur souscrit à un prêt à taux zéro (PTZ), les revenus et charges considérés varient. Renseignez-vous bien avant de souscrire à ce type d’offres.

Comment réduire son taux d’endettement ?

Pour séduire votre banquier, le rassurer quant à votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement se doit d’être le plus faible possible. Pour réduire ce rapport, il est possible de rallonger la durée des autres crédits encourus de façon à réduire les mensualités, et donc de faire baisser les charges mensuelles. Votre taux d’endettement en sera réduit.

Une autre alternative est de procéder à un rachat de crédit auprès de la banque ciblée. Cette démarche consiste à rassembler tous les crédits encourus par un ménage sous la forme d’un unique prêt, aux mensualités unique, à un unique taux d’intérêt pour un seul établissement prêteur.